內湖 | 南港 | 汐止辦公室租售經紀人王岳喬2795-5500

資料來源:經濟日報 記者蘇秀慧／台北報導

民眾出售原自用住宅，並在二年內重購新自用住宅，且新自用住宅的價額超過原出售價額，可申請扣抵或退還綜合所得稅。高雄國稅局強調，價額是以「房屋」價額做比較，並非以「房屋及土地」總價額做比較。

這是屬於舊制、二年內重購自用住宅扣抵綜合所得稅的規定。根據規定，納稅義務人出售原自用住宅，並在二年內重購新自用住宅，符合一定條件，可以申請扣抵或退還綜合所得稅。

首先，所得稅法第17條之2規定，納稅義務人出售自用住宅，所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅的價額超過原出售價額，得在重購自用住宅完成移轉登記年度，從應納所得稅額中扣抵或退還。

自用住宅是指納稅義務人或配偶、申報受扶養直系親屬辦竣戶籍登記，且於出售前一年內無出租或供營業使用。

高雄國稅局提醒民眾，出售及重購價額只以「房屋」價額做比較，並非以「房屋及土地」總價額做比較，若買賣契約書僅約定總價者，先依房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例區分房屋價額，再進行比較。

舉例來說，林君104年度出售自用住宅，買賣契約書約定房屋價額250萬元，104年度綜合所得稅含該筆財產交易所得的應納稅額為8萬元，不含該筆財產交易所得的應納稅額為6.5 萬元，則林君在二年內重購自用住宅，若符合條件，可在重購年度申請扣抵或退還該年度綜合所得稅1.5萬元。

若林君105年度重購自用住宅，總價額1,200萬元，房屋評定現值150萬元，土地公告現值350萬元，則重購的房屋價款為360萬元〔1200*150/(150+350)〕，因重購價額超過出售價額，可在105年度綜合所得稅扣抵或退還1.5萬元。

資料來源:經濟日報 記者楊文琪／台北報導

台北市財政局昨（6）日向台北市長柯文哲簡報房屋稅課徵事宜，今年的房屋稅已無調整空間，明年起規劃取消擁有游泳池、中央空調、電扶梯等設備的新飯店或商辦等房屋稅的加價規定。

北市預計實施房屋稅課徵新制，還包括的建商一年內未售出的房屋，房屋稅從3.6%降為2%，一年後只要超過三戶恢復課徵3.6%的稅率，此規定只要台北市議會通過，就可實施。

房屋稅於每年5月課徵，北市府在3月底前核算金額後，4月將發出稅單。

由於台北市在去年起調高新建房屋標準單價、及非自住的房屋稅率，使得新建房屋房屋稅大幅飆高，引起建商反彈，不斷向市議員和市長室陳情。

由於柯文哲明天出訪美國，18日才返國，財政局長蘇建榮昨天向柯文哲簡報房屋稅的規劃方向，柯文哲指示財政局再研究。

建商向議員和市府陳情，台北市政府規定2014年7月1日以後取得「使用執照」的新房子，適用新的房屋標準單價，讓新房子的房屋稅比原本多了1.6倍。因此，希望改為，「2014年7月1日以後取得建照」，始適用新稅率。

但財政局官員認為，各縣市都是取得「使用執照」後，才開始課徵房屋稅，若更改規定，北市將有上萬戶新成屋不適用新稅率，一年就要減少13億元的房屋稅。此外，房屋的使用壽命長達50年，此一規定若更改，將有2萬多戶新成屋不必加稅，影響甚鉅，財政局與市府顧問會議都認為不宜更改。

官員表示，囤房稅部分，去年政策就已決定，只要建商持有的是一年內沒有售出的新成屋，房屋稅最高稅率只課2%，但一年後如未售出，持有兩戶就課徵2.4%的稅率，超過三戶就課徵3.6%的稅率，現在自治條例已送市議會審議，但尚未審查完成。

目前北市對新飯店、商辦大樓和十層樓以上房屋，只要有游泳池、中央空調（都各加課5%稅率）、玻璃帷幕（加10%稅率）、電梯（加課2%稅率），因可提高房屋價值，故都有加價規定，財政局規劃取消這項規定。

變來變去…爭議難了

台北市去年大幅調高房屋稅基與稅率，今年3月底前要核算稅額，於4月中旬開始寄發稅單，以利5月開徵時民眾可持稅單繳納，因為本月底就要確定新稅率的稽徵標準，建商動作頻頻，希望趕在月底前更改課稅規定，若市府應業者要求更改，恐會衍生更多爭議。

房屋標準價格每三年評定一次，台北市政府於2014年完成評定，並決定於該年的7月1日起調高新建房屋的標準單價，跟原單價比較，多了1.6倍，據財政局統計，台北市每年的新成屋約五、六千戶，房屋標準價格調高後，這兩年約有1.1萬戶新成屋的房屋稅調高，北市因此一年增加13億房屋稅收。

為減輕負擔，建商希望將取得使用執照的規定改為取得建照，因為取得建照後，還有兩至三年房屋才會完工，好閃避新的稅率，但若真的更改規定，那對已使用新稅率的1.1萬多戶屋主，將形成不公平現象，他們是否可以站出來反對，要求再更改規定？爭議恐沒完沒了。

依建築法規定新建的住宅，一般可以使用50年，建商要求更改規定，圖的不是一年的房屋稅，而是未來50年都不必繳高額房屋稅，以一年1.1萬戶13億元房屋稅計算，50年就是650億元，市府若同意建商的要求，豈不是就圖利建商650億元，這如何讓一般台北市民接受？

多數建商很早就購置土地，成本不致太高，何況銷售房屋還可賺取不少利潤，多繳一些稅也是合理的，當然凡事要做到100%公平是不可能的。

資料來源:經濟日報 記者郭珈爾／台北報導

台北國稅局提醒民眾，父母如果要主張未成年子女是以歷年來受贈的資金置產，不屬於當年度的贈與行為，需要依法向國稅局申報，並且主動提出置產相關的資金流程與來源文件，才能免課贈與稅。

國稅局解釋，未成年人沒有工作能力，其名下若有大筆股票或不動產，購買財產的資金來源通常是股利或是父母贈與。

一般而言，依遺產及贈與稅法第5條的規定，未成年子女屬於限制行為能力人，其所購買的財產，會被國稅局視作法定代理人或監護人的「贈與」，依法對其課徵贈與稅。但若支付款項確實來自該子女的自有資金，就可以免繳贈與稅。

因此，如果民眾要主張子女置產的財源，來自歷年受贈累積的資金，用的是「自己帳戶裡的錢」，就須提出相關文件，以證明資金流程和來源。稅捐機關確認情形屬實之後，就會核發「非屬贈與財產同意移轉證明書」，不會對法定代理人或監護人課稅。

國稅局補充，有些民眾會在合法範圍內進行節稅規劃。舉例來說，常可見到民眾分好幾年贈與未成年子女金錢，每年的金額都安排在法律規定的免稅額以下（目前父母每人每年的額度為220萬元），日後再將整筆資金以子女名義購買不動產或股票，就不用繳納贈與稅。

國稅局提醒，民眾最好另外備齊可以證明資金收付的文件，像是存款簿或是銀行帳戶交易明細，才能佐證受贈後資金的流向。

資料來源:作者文／林文義 | 財訊

歲末年終，銀行的客戶現在最關心的居然是稅務問題。銀行財富管理部門客戶詢問熱度最高的，就是房地合一的稅務問題；銀行的房地合一稅制說明會，幾乎場場爆滿。客戶最關心的事，是現在要不要買房或賣房？如何課稅？

新舊並行　關鍵是持有期間

台北富邦銀行副總經理黃以孟指出，由於近幾年房價高漲，房子幾乎是絕大多數人最重要且價值最高的資產，因此即將實施的房地合一新稅制，自然引起很多客戶關心。對此，安侯建業會計師事務所會計師張芷指出，明年的房地課稅制度其實是新舊並行，買賣房屋要用什麼稅制，取決於房屋的持有期間。

民眾買賣房屋時，要特別注意兩個時間點，一個是民國103年的1月1日，另一個則是105年1月1日。所謂房地合一新制是指賣房子時，房子及土地出售的所得須合一，全部按實價課所得稅，且奢侈稅同步退場不再課徵；而舊制則是指賣房子時，只以房屋的評定現值按一定比率計算房屋所得課稅，賣土地的所得免稅。

新制的課稅範圍主要有兩個：一、凡屬在105年以後才買進再賣出的房子，都要按新制課稅。二、103年1月到104年底以前取得，在105年以後才賣的房子，但持有期間不到2年者，也要按新制課稅。除了前述新制課稅的範圍外，103年1月1日以前取得的房屋，只要持有滿2年，賣出時就按舊制課稅。

張芷指出，這個原則看似簡單，其實相當複雜，而且買賣雙方考慮的重點，完全不同。

有些買方的想法很單純，認為只要在年底前買進房子，就可搭上適用舊制課稅的末班車；但財政部官員表示，財政部已考慮到這點，並用「持有2年」的條件來卡住房市的投機客。也就是說，如果房市投機客在104年12月31日買進房屋，則仍須持有2年，到106年12月30日以後賣出才可適用舊制；若持有期間未滿2年賣出，還是要用新制課房地合一所得稅。

就賣方的立場來看，若在年底前賣屋，還有一道奢侈稅擋著（持有1年內賣出稅率15％，持有2年賣出稅率10％）；因此，若賣方當初買進的房屋持有未滿兩年，在年底前當然不要輕易賣出，以免被奢侈稅打到；而若賣方的房屋已經持有滿兩年（以目前時間推算，即103年11月以前買進者），則不論是在今年底或明年才賣出，都只須適用舊制課稅，因已持有滿2年，也不必課奢侈稅，此時賣方就不必急著在年底前賣出房屋，而是要等待時機看房市的行情，找到合理價位再脫手比較合適

資料來源:工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

財政部昨（28）日召開104年度地價稅開徵記者會，因全國公告地價並未調整，104年度地價稅開徵戶數小幅成長1.38％，地價稅稅額成長0.02％；相關官員指出，最快105年全國地價稅負擔才會上升。

台北市稅捐稽徵處副處長謝鳳珠指出，今年度地價稅繳納期限到11月30日為止，全國稅捐機關已在10月底前全數寄出稅單，民眾可到銀行或便利商店直接繳納現金，或是用信用卡刷卡繳稅。

依據統計，今年全國地價稅總開徵戶數達788萬戶，全國稅捐機關核發出去的地價稅單總額超過705億元。官員統計指出，今年應繳地價稅戶數增加約10萬7千戶，地價稅總額則增加約1,517萬元，年成長0.02％。

針對今年地價稅成長幅度接近零成長，財政部官員解釋，今年地價稅查定課徵戶數雖有成長，但因今年公告地價並未調整，加上有大面積土地興建房屋後出售，分拆後反而適用較低稅率，因此今年地價稅稅額並未顯著增加。

官員說，地價稅的課徵稅基是公告地價，依據平均地權條例規定，公告地價每3年調整1次，今年尚未到達調整年度，因此今年只要納稅人未改變土地用途，或持有土地筆數、面積沒有增減，稅負將與去年相同。

另外，買賣房地產時，習慣約定買賣雙方按實際持有月份分攤地價稅，財政部表示，地價稅是以今年8月31日作為納稅義務基準日，9月以後售地者，仍要由土地登記簿上的所有權人負責繳稅。

官員並補充，民眾本人、配偶及未成年子女所有之房屋，全國合計4戶以上，可選定3戶為自用住宅，適用房屋稅自住優惠稅率，但地價稅「自用住宅用地」的千分之二優惠稅率，僅能以1處為限，其餘2戶房地即使為自用住宅，仍需適用較高的千分之十稅率。

資料來源:經濟日報 記者陳美珍／台北報導

財部再列12種非短期投機交易 以地上權與營業人合建分屋也納入 適用時點回溯至今年1月9日後

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）停徵在即，財部再列12種非短期投機的房產交易，排除課徵奢侈稅。其中，與直系親屬交換房地、或以地上權土地與營業人合建分屋等行為，已有條件列入非短期投機交易，准予免徵奢侈稅。

配合房地合一、實價課稅新制明（2016）年1月1日起實施，二年短期房產交易需課徵奢侈稅的炒房重稅令將同步停徵，改由新制房地合一制取代。12種非屬投機交易的出售行為，適用免稅時點可回溯至今（2015）年1月9日後，並適用至落日為止。

財政部指出，雖然奢侈稅年底就將落日，但是稅捐機關處理部分房產交易，若無法確定是否屬投機交易，並課徵奢侈稅時，仍需由財政部就其個案型態給予明確解釋。因此，財政部昨天公布無炒房意圖的12種房產交易可豁免課徵奢侈稅的態樣，供納稅人與稅捐機關做為徵免稅捐依據。

依據財政部所公布的12種非屬短期投機交易，可以免徵奢侈稅的態樣包括：

一、直系親屬間交換不動產，只要交換後雙方持有不動產的期間超過二年，交換時即免課徵奢侈稅。

二、依家庭暴力防治法取具保護令的所有權人，為了躲避施暴者，銷售其名下僅有一戶且確供自住使用的房地，即使持有期間未滿二年，亦不課徵奢侈稅。

三、所有權人以持有超過二年的自住房屋，及僅擁有地上權的土地，與營業人合建分屋，之後獲配的房產持分未達一戶，決定與營業人合併出售這筆房產，也不課徵奢侈稅。

四、所有權人出售由二親等以內親屬贈與的不動產，贈與人取得不動產的方式是因繼承而來，所有權人出售這筆受贈不動產亦免課奢侈稅。

五、所有權人買進房產後，才發現所購房屋的氯離子或輻射含量逾國家檢測標準值，經法院訴訟、和解或調解委員會解除契約，且以相當於購入成本銷售該房地時，免於課徵奢侈稅。

資料來源:工商時報【莊瑜敏為勤業眾信聯合會計師事務所會計師；吳懷真為協理】

立法院於104年6月5日三讀通過房地合一稅制相關條文，並自105年1月1日起正式施行，針對不動產交易所得稅負，新舊稅制有很大不同。

依據現行法規（以下簡稱舊制），個人出售不動產時，屬於土地部份課徵土地增值稅，免徵所得稅，屬於房屋部份之財產交易所得，係與其他綜合所得（如薪資、利息或股利等）合併申報，按累進稅率5％、12％、20％、30％、40％、45％計算綜合所得稅額，於所得發生年度的次年5月申報。個人於計算出售房屋之財產交易所得時，若無法提示不動產原始取得成本之相關文件，除出售房地總成交金額達一定標準之豪宅（如臺北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元），需依規定先計算歸屬房屋之收入，再以出售房屋收入之15％為所得額申報納稅外，個人常依財政部頒訂之財產交易所得標準，按房屋評定現值一定比例計算出售房屋所得，由於按前述標準計算之所得額常較實際為低，使得個人出售不動產之稅負相對較輕。

惟自101年8月施行不動產實價登錄後，稽徵機關較容易掌握不動產實際交易價格，因此若稽徵機關能掌握個人交易不動產之買賣價格，仍將以實際交易價格核定個人財產交易所得。

房地合一課稅新制自105年起實施，個人出售105年以後取得，或103年1月2日後取得但持有不滿兩年的不動產，需以房屋及土地之出售總價額，減除相關成本費用，再減除土地漲價總數額後之餘額，課徵所得稅，亦即出售土地將不再僅課徵土地增值稅，土地及房屋所得均需課徵所得稅。在房地合一課稅制度（簡稱新制）下，個人依持有不動產期間長短不同，適用不同之稅率，持有一年以內為45％，持有兩年以內超過一年為35％，持有十年以內超過兩年為20％、持有超過10年則為15％。而個人出售繼承取得之房地，於計算持有期間時，可以將被繼承人持有期間合併計算。

此外，房地合一新制下，個人出售自住滿6年之房地，還可享有租稅減免優惠，所得400萬以內免稅，超過400萬部份，按10％稅率課徵。另依財政部今年8月函釋繼承取得房地適用課徵原則，個人出售於105年1月1日後繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得的房地，原則上適用舊制課稅規定，亦即僅就房屋部份之財產交易所得，課徵所得稅。但考量個人無法控制繼承房地的時點，部份不動產持有人交易因繼承取得之房地時，若能享有新制自住房地之優惠規定，其稅負可能較有利，因此，財政部為避免個人逕予適用舊制反而造成稅負較重之不利影響，於函令中亦放寬解釋，若個人於105年1月1日後交易繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得之房屋、土地，且該房地符合新制自住房屋、土地之規定時，亦得選擇按新制課稅規定計算房屋、土地交易所得。

交易符合房地合一課稅新制之房地時，不論有無應納稅額，應於房屋所有權移轉登記完成後次日起算30天內，向戶籍所在地之國稅局辦理申報。

105年房地合一課稅新制上路後，由於房地交易新舊稅制課稅方式大不同，個人交易不動產時，需依據取得房屋、土地的時間點，審慎判斷應適用新制或舊制，所得計算方式，以及申報納稅的時點。（本文作者莊瑜敏為勤業眾信聯合會計師事務所會計師；吳懷真為協理）

資料來源:工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

奢侈稅豁免條款擴大了! 財政部昨（12）日發布最新解釋令，依據各區國稅局提出的實際個案，新增12種類型個案，包括買屋時建商漏移轉公有設施，或是直系親屬間交換不動產，交換後持有期間超過兩年者，出售時均可豁免課徵奢侈稅。

財政部表示，新解釋令將回溯至今年1月9日起未核課案件均可適用，而房地合一稅明年即將上路，屆時奢侈稅將配合退場，官員指出，由於稅法規定核課期間為五年，未來即使奢侈稅退場，本則解釋令仍具效力。

財政部表示，今年2月配合立法院修正通過奢侈稅條例，將「確屬非短期投機」出售的不動產，排除在課徵奢侈稅的範圍之外，並授權財政部訂定明確解釋；官員說，依據五區國稅局提報案件，再度新增12種類型的案件，確定可以免課奢侈稅。這12種類型包括：

一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之不動產，且該贈與人係因繼承取得該不動產者。

二、直系親屬間交換不動產，且交換後持有該不動產之期間均逾2年者。

三、所有權人銷售因繼承信託利益請求權而取得之不動產。

四、依家庭暴力防治法取具保護令之所有權人為躲避施暴者，銷售其名下僅有1戶且確供自住使用之房地。

五、所有權人銷售持有逾2年之房地，併同銷售之共有設施及基地應有部分。

六、所有權人為興建慈善事業使用之房舍所購買之土地，已取具建造執照，因通行權糾紛無法動工，且經調解無效果而銷售該土地。

七、所有權人銷售於取得土地前遭鄰居占用供車輛出入等非建築使用部分之土地與該占有人，且以相當於其購入成本銷售。

八、所有權人購入房地後，始知該房屋之氯離子或輻射含量逾國家檢測標準值，經法院訴訟、和解或調解委員會調解解除契約未成立，且以相當於其購入成本銷售該房地。

九、債權人經向法院聲明承受取得債務人之持分房地，嗣經法院訴訟、和解或調解委員會調解，且以相當於原承受價格銷售與其他共有人。

十、所有權人經向法院聲明承受不動產並繳清差額價金，因債務人提起異議之訴，致2年後始取得權利移轉證書，嗣訂約銷售該不動產。

十一、扶養義務人為履行其扶養義務依法院和解移轉持有已逾2年之不動產與受讓人，受讓人亦依該和解內容銷售該不動產者。

十二、所有權人以持有逾2年之自住房屋及地上權與營業人合建分屋，嗣取得未達1戶之持分房地，並與共有之營業人併同銷售。

資料來源:經濟日報 記者郭珈爾／台北報導

財政部南區國稅局表示，民眾若將房屋無償借給他人使用時，若他人將房屋當做營業用途，則應該參考當地一般租金的行情，用以計算租賃收入，繳納綜合所得稅。

該局舉例說明，甲君並未列報其所有房屋的租賃所得，該局查明該地址設有營業稅籍，於是參考當地的租金及費用標準核定租賃所得，對甲君課以綜合所得稅。甲君申請復查，主張該房屋是無償提供給兄長使用，並未收取租金。該局復查後，查明甲君之兄長確實於該地址經營民宿，而予以駁回。

根據所得稅法第14條第1項第5類第4款規定，將財產借給他人使用，除了經查明是無償且非營業使用外，應該參考當地租金的一般情況，計算租賃收入，繳納所得稅。

該局補充說明，法規中所稱的「他人」，意指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。

因此，甲君將房屋無償提供給兄長作經營民宿使用，雖然未收取租金或押金，但因兄長的身分被認定為「他人」，仍然應該依照所得稅法之規定報稅。

國稅局呼籲納稅義務人，辦理綜合所得稅結算申報時，應該考慮是否有上述將房屋提供給他人做營業用途的情形。

如果納稅義務人沒有申報租金收入，或是申報的金額偏低，稅務稽徵機關將依規定計算租賃所得，補徵綜合所得稅。

資料來源:經濟日報 記者郭珈爾／報導

南區國稅局昨（5）日表示，根據明年上路的房地合一新稅制規定，總機構設在國內的營利事業如果出售房屋，必須在年度結算所得申報時，將房地交易所得併入營利事業所得、並按17%稅率課稅。

值得注意的是，房地交易所得的計算方式，新制和舊制不同，舊制是按房屋出售總價扣除原始取得成本及必要費用，新制則是按房地出售總價扣除原始取得成本及必要費用後，再扣除土地漲價總額。

國稅局舉例說明，甲公司在2016年2月1日出售在2014年10月1日購買的房地一筆，出售房屋的時間符合新制課稅範圍。出售總價額2,000萬元，經減除取得成本1,000萬元及必要費用200萬元後，房地交易所得額為800萬元。假設土地漲價總額為300萬元，則本筆交易的課稅所得額為500萬元，甲公司必須就105年度營利事業所得稅結算申報一併申報繳稅。

房地合一稅制2016年正式實施後，對於出售房地的營利事業而言，新制和舊制間的主要不同在於課稅稅基的計算方式，以及境外營利事業所適用的稅率。

營利事業出售房地時，必須申報所得稅。而在新制的稅收架構下，境內營利事業出售房地時，不僅需要繳納土地增值稅，還要繳納所得稅。稅率和舊制適用的稅率一樣都是17%，稅基則是改為計算房地交易總額減去土地漲價總額的金額，藉以避免雙重課稅。

房地合一制度另外一個主要的修法差異，在於境外營利事業所適用的稅率。目前的稅率多寡，是以境內有無固定營業場所或代理人來決定；而根據新制，境外營利事業出售持有未滿一年以內的房地，課徵45%所得稅；出售持有超過一年以上的房地，課徵35%所得稅，用以避免外資短期炒作國內房地產。

值得注意的是，新制設有防弊條款，針對境外營利事業直接或間接出售其持有超過半數的境外股權（指該股權價值50%以上是由台灣境內的房地所構成）的所得，必須比照前述45%及35%的稅率課稅。

資料來源:工商時報【林宜信、戴群倫】

房地合一稅制於105年正式上路，就營利事業而言最大的不同，是課稅稅基的改變。新制架構下，營利事業出售土地除需繳納土地增值稅外，尚需課徵17％所得稅，而由房地交易總額中減除土地漲價總額，以避免同一所得重複課稅。

又，為防止外資炒房，新制規定外國營利事業出售持有未滿1年以內之房地，課徵45％所得稅；出售持有超過1年以上之房地，課徵35％所得稅。

另亦增訂防弊條款，針對外國營利事業直接或間接出售其持有超過半數之境外股權（該股權價值50％以上係由台灣境內之房地所構成）的所得，比照適用前述45％及35％之稅率課稅。此外，房地合一稅訂有日出條款及虧損扣抵，惟國內及國外之營利事業是否均能適用，茲說明如下：

所謂日出條款，依所得稅法第4條之4明定，個人及營利事業自105年1月1日起，交易屬於105年1月1日以後取得之房地或交易屬於103年1月2日以後取得且持有未滿2年之房地，應採用房地合一新制課稅。因前述法令並未限制僅有國內營利事業始得以適用，因此，外國營利事業直接出售房地亦應可適用日出條款。

惟，外國營利事業若出售其直接或間接持有過半數之境外公司股權，而該境外公司股權價值50％以上是來自台灣房地之價值時，可否由該台灣房地是否屬於新制課稅範圍，而判斷該境外公司股權之出售是否依新制課稅？當防弊條款主要針對境外股權的價值有50％以上來自台灣房地者，而房地新制本身又有日出條款時，若能考量外國營利事業出售境外股權之房地所得稅也能適用日出條款，將使稅制更顯公平，也可使外國營利事業因組織架構調整而作集團內股權移轉時，在台灣境內房地因取得時日長久價值上揚，而可能「誤觸」防弊條款之機會大大減少，畢竟防弊條款是防止外資炒作境內不動產而規避稅負，但前述的架構調整實質上並未產生房地炒作情形。惟，依所得稅法修正條文及「房地合一課徵所得稅申報作業要點」之規定，外國營利事業出售境外股權的規範，並無日出條款之適用，且未有符合特殊架構重組條件即予豁免的規範，此點，建議予以考量。

此外，外國營利事業出售境內房地或出售前述之境外股權，是否有虧損扣抵之適用？依財政部104年8月3日之新聞稿說明，外國營利事業出售台灣房地之交易並不適用盈虧互抵。惟一般而言，外國營利事業若欲直接持有台灣房地，須取得經濟部之認許而在台灣設立分公司後始得登記為所有權人，故該外國營利事業在台房地交易係由其境內分公司代為申報所得稅。

又，所得稅法第39條並無限制分公司不得適用虧損扣抵，因而當該外國營利事業出售台灣房地有虧損時，若該外國營利事業單獨設立帳簿，並經會計師查核簽證而由境內分公司代為申報時，若該房地交易損失不得適用可後抵十年之房地交易所得時，是否屬限縮所得稅法第39條之適用範圍？又，依「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，外國營利事業之房地交易損失不得自其其他之營利事業所得額中減除之規定，是否亦違反所得稅法第24條營利事業所得之計算，以其本年度收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額為所得額之規定？容有討論空間。

另依現行法令規定，外國營利事業出售台灣公司股權而需申報基本所得額時，其證券交易損失得享有後抵五年證券交易所得之規定，故外國營利事業直接或間接出售境外公司股權而依規定申報房地所得額而產生損失時，若無法有虧損扣抵之適用，是否有失公平？

房地合一稅是我國稅制改革的一大步，改革精神在於落實居住正義、抑制房價飆漲，並追求租稅公平及增加政府稅收。惟，新制對於外國營利事業的課稅規定除稅率加重為政策考量外，針對日出條款及虧損扣抵之適用，相較國內營利事業均甚為嚴苛，是有意或無心？是否與現行所得稅法之規定有所抵觸？均待關注。（本文作者林宜信為勤業眾信聯合會計師事務所會計師；戴群倫為協理）

資料來源:2015-09-21 05:24:41  經濟日報 記者陳美珍／台北報導

房地合一新制明（2016）年1月起實施，夫妻售屋利得採個別計算原則，損失則從嚴扣除。夫、妻各按新制課稅的房產，交易損失不可與配偶名下的售屋利得互抵；同一人的售屋損失最長只能保留三年，超過三年時，抵稅權將自動歸零。

此舉將使夫妻同時出售各自名下房產時，無法藉由損失互抵功能調節全戶售屋所得，售屋總稅負不會因配偶一方有損失獲得下降。

財政部指出，明年啟動房地合一、實價課稅新制後，個人的房屋及土地交易的課稅所得、應納稅額均採個別獨立計算原則，配合此一原則，同一人名下的房產虧損，亦需個別保留抵稅權利，無法與同戶申報者名下的售屋利得互抵，且每人損失抵稅權利自交易日算起，最多只能保留三年。

舉例來說，甲在2016年1月買進A房地，取得成本1,300萬元，2017年以1,400萬元出售，甲適用新制合一課稅，其支付包括改良、移轉等費用為150萬元，A房地的土地漲價總數額為0，甲出售A房產出現損失50萬元（1,400萬元-1,300萬元-150萬元）。

甲名下還有一筆B房產，2018年時，甲將之出售並獲利250萬元，B房地的土地漲價總數額為100萬元，由於甲出售B房產的日期在A房產交易日以後的三年內，因此在計算B房產的課稅所得時，甲原出售A房產保留的50萬元抵稅權，可以用來扣除B房產獲利250萬元，再扣除B房產土地漲價總數額100萬元後，甲2018年出售B房產應申報的課稅所得是100萬元。

假設甲的配偶乙名下也有一棟房產C，乙亦在2016年時將之出售，獲利250萬元，C房產的土地漲價總數額設為100萬元。

因甲、乙兩人同時在2016年出售各自名下的房產，且均適用新制合一課稅，當年甲雖有A房產交易損失50萬元，在房產利得與損失個別採計原則之下，乙不能將配偶甲的房產利得用來扣除其出售C房產的獲利。

因此乙應申報的售屋課稅所得是150萬元（即250萬元減掉C房產的土地漲價總數額100萬元）。

圖／經濟日報提供

資料來源:2015-09-18 15:05:21 聯合晚報 記者游智文／台北報導

地價稅將在11月開徵，過去房屋稅、地價稅等持有稅，由於稅基低，一年合計大多幾千元，很少人關心；但這幾年地方政府透過路段率提高，房屋稅增加不少，三年一調的公告地價預估今年將大幅調升，地價稅更可能暴增，如何節稅，成了民眾關注焦點。

房仲業說，省稅第一步就是把過去的地價稅單拿出來看一下，上面有一欄是稅地種類；分成一般土地、自用住宅土地、工業用地、公共設施保留地等四類，如果稅額是列在自用住宅名目下，就不用多費心思，如果是在一般土地，但實際是自用，就要在9月22日之前去稅捐機關申請變更。

業者表示，很多人以為房子自己住就是「自用住宅」，實際上，自用住宅需自己主動向主管機關申請才會生效。如果當初買進時沒有申請、自住期間曾經出租、供人登記為公司營業、都可能被稅捐機關改用較高的一般土地稅率課徵地價稅。

由於自用住宅變更必須在地價稅開徵40天前提出申請，今年才可適用，換算即得在9月22日以前提出申請，否則就得明年才適用優惠稅率。

用自用住宅稅率，稅額會差多少呢？信義地政士事務所專案經理林以德以北市饒河街一間30年公寓為例，該公寓建物30坪、房屋公告現值20萬2200元、2013年公告地價為7萬464元，如果非自用住宅，用一般稅率地價稅額是2萬610元，如果辦理自用住宅，則只要4122元，相差五倍。

房仲業表示，住家從「一般」改為「自用」，不但今年地價稅會降低，年底三年一調的公告地價大幅調高後，明年節稅的金額會更可觀；除了地價稅，房子改成自用住宅，房屋稅也能同步降低，且連明年一月一日上路的房地合一也都可能產生效節稅效果。

林以德提醒今年度所有權有發生移轉的民眾，不論移轉的原因是繼承、贈與或買賣取得，過戶後一定要記得向稽徵機關重新申請自用住宅用地優惠稅率，否則將只能用較高的一般稅率課徵地價稅。他表示，辦理自用住宅節省今年地價稅相對單純，如想順道省下未來的囤房稅及房地合一稅，建議請教專業人士。

資料來源: 中央社 中央社記者邱柏勝台北16日電

出售房屋未按實際交易價格申報所得稅，小心遭補稅處罰。北區國稅局表示，近日查出轄內某民眾賣房獲利540萬5千元，僅列報交易所得162萬餘元，因此對其補稅處罰共324.3萬元。

此外，財政部指示五區國稅局辦理「遏止逃漏專案」，針對全台含預售屋在內的不動產加強查核，成果將於年底公布；今年查核目標數共1400件，其中北區國稅局由於房市交易量最大，查核目標數也最高，達432件。

北區國稅局局長李慶華表示，近日查核轄內不動產移轉案件時，發現有一民眾辦理102年度綜所稅結算申報，自行以房屋契稅繳款書上登記的移轉價格580萬元，按評定現值28%，列報財產交易所得162萬4千元。

李慶華指出，民眾申報遺產贈與稅時，是以房屋評定現值以及土地公告現值計算所得繳納遺贈稅，但出售不動產時，應就實際財產交易所得申報，因此國稅局發函要求該民眾10日內補辦申報財產交易所得稅。

然而，這位民眾逾期未辦理補申報，國稅局查調其所得資料後，發現他房屋實際出售價格為2100萬元，購入成本與相關費用為1559萬5千元，實際交易所得為540萬5千元；按所得稅率40%計算，應繳216.2萬元的稅。

這位民眾主張，無人告知不可以房屋評定現值申報所得，手中也無任何單據，向國稅局申請復查。但國稅局表示，出售房屋應就實際交易所得辦理申報，因此駁回復查申請，並處以所漏稅額0.5倍罰鍰，連補帶罰共324.3萬元。

資料來源:作者方凡 | 卡優新聞網 – 2015年9月10日 上午6:41　　

財政部今(9)日公布8月稅收統計，實徵淨額1,179億元，較去(103)年同期成長9.1％；累計今(104)年1到8月，實徵淨額1兆4,172億元，較去年同期成長9％，1到8月累計稅收已創歷年同期新高。財政部預期，全年稅收將達2兆1千億規模，預計超徵至少1,600億元。

　　景氣急轉直下，出口大衰退，工業生產指數下滑，商業營業額衰退等因素籠罩下，仍不影響稅收的成長，今年稅收成長幅度至今維持9％，且預期全年超徵至少有1,600億元。財政部表示，主計總處預估今年及明(105)年經濟仍呈正成長，稅收規模應該就不會受到影響。

　　累計1至8月實徵淨額與去年同期比較，以綜合所得稅增加695億元、營利事業所得稅增加344億、貨物稅增加94億、營業稅增加55億較多，但證券交易稅則減少74億、土地增值稅也減收49億。而除了總稅收創歷史新高之外，營所稅、綜所稅、營業稅、貨物稅、房屋稅及牌照稅，也都寫下歷史新高紀錄。

　　至於無法達成預算目標的稅收項目，有證交稅及土增稅。證交稅方面，8月實徵淨額為69億元，較去年同月減少6億，減幅7.6%；累計1至8月實徵淨額541億元，較去年同期減少74億元，減幅高達12.1%。

　　在土增稅方面，8月實徵淨額75億，較去年同期小幅增加0.9％，但徵起件數減少，只有4萬9,341件，較去年同期減少5,841件，徵起件數年增率已經連續17個月負成長；徵起件數大減的原因，財政部表示，適逢農曆鬼月，交易量減少，金額增加則是來自於上(7)月交易，本月繳稅的案件。

　　1至8月土增稅實徵淨額650億，較去年同期減少49億，減幅7.1％，徵起件數44萬1,257件，較去年同期少了5萬1,039件，減幅為10.4％。

資料來源:工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

房地合一稅明年上路，試算系統首度出爐。財政部中區國稅局昨（9）日表示，房地合一稅正式上線，方便民眾自行試算新制房地合一稅的稅額，民眾只要上網輸入必要條件，就能享有政府幫忙算稅額的貼心服務。

依據「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，自明年元旦起，房地合一稅新制將正式上路，個人無論有無應納稅額，都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅，而營利事業則至隔年申報營所稅時，再合併申報繳稅。

國稅局官員說，房地合一稅實施後，不動產交易繳稅方式採新、舊制並行，有不少民眾對出售房產到底要繳多少稅，仍摸不著頭緒，因此財政部推出「房地合一稅額試算系統」，中區國稅局昨天正式上架，開放民眾查詢。

為方便民眾試算，該系統特別針對個人買賣房地交易所得稅新制部分設計試算程式，只要民眾輸入房地交易條件及房地交易收入、成本、必要費用、前三年房地交易損失及土地漲價總數額，最後點選「稅額試算」，就能算出要繳多少稅。

舉例來說，甲君在105年3月以2,000萬元購入一間房子，自住6年後因換屋需求，再以2,300萬元代價出售該房產，甲君可透過試算系統輸入上述條件，因自住超過6年、符合重購退稅資格，又能享有免稅優惠，試算結果為不須繳交房地合一稅。

財政部表示，房地合一試算系統為國內首創，民眾可至財政部中區國稅局官網（http://www.ntbca.gov.tw)首頁「熱門焦點區」點選「稅務達人e管家，就能輕鬆找到「個人房地合一所得稅額試算」程式及操作說明。

資料來源: 經濟日報 記者費家琪╱即時報導

北市因應房屋稅條例第5條修正提高非住家用房屋稅率，依同條例第6條規定，配合修正「臺北市房屋稅徵收自治條例」，於103年11月3日公布，自103年7月1日起施行，適用於104年開徵之房屋稅。經實施後檢討，為期課稅更合理公平及簡化稽徵作業，北市府將提案就特殊情形的住家用房屋明訂單一稅率，且不納入該市非自住的其他供住家用房屋戶數計算。

台北市稅捐處表示，為合理課稅及因應稽徵實務需要，已提案修正「台北市房屋稅徵收自治條例」第4條稅率相關規定，明訂下列非具囤房性質及公同共有房屋，採單一稅率：

一、為鼓勵私人多餘閒置住宅釋出，並減緩政府興建社會住宅的壓力，增訂出租予符合本市社會住宅承租資格者供住家用房屋的稅率為1.5%。

二、為鼓勵企業及公營事業提供勞工宿舍以照顧其勞工，參照土地稅法第17條第2項適用自用住宅用地優惠稅率的精神，增訂其適用的房屋稅率為1.5%。

三、為解決公立學校學生宿舍不足問題，並順利尋得民間機構參與學生宿舍的興建營運，參照土地稅減免規則第7條第4項規定的精神，增訂適用稅率為1.5%。

四、依稅捐稽徵法第12條後段規定，公同共有房屋未設管理人者，以全體公同共有人為納稅義務人，且其權利範圍及於公同共有的全部，因不易查得各公同共有人的潛在應有部分，並分別按其持有非自住房屋戶數多寡適用非自住的其他供住家用稅率，易致徵納雙方困擾，為簡化稽徵作業，爰明訂公同共有房屋除公同共有人就其潛在應有部分申請並審查符合自住者外，一律按本市非自住之其他供住家用房屋稅率2.4%課徵房屋稅。

五、房屋稅制改革除落實居住正義外，仍應符合課稅目的與合理性，起造人興建住宅房屋，主要目的在於銷售，可增加房產市場的房屋供給，又興建完成後的待售期間，尚難認定有囤房動機。為免因大幅調高稅率而影響房屋市場交易，又為促使起造人儘速釋出房屋，是就起造人興建住家用房屋，於取得使用執照後設立房屋稅籍起課房屋稅的1年內，如尚未售出而空置者，按2%稅率課徵房屋稅。

台北市指出，本次修法是為促進租稅課徵合理化，但相關稅率修正仍須俟北市議會審議通過後才能實施。

資料來源:中國時報【張立勳╱台北報導】

柯P讓建商鬆一口氣！台北市去年修正房屋稅徵收自治條例，將建商1年內未銷售的房屋稅調高至3.6%，被視為打房；昨日，北市財政局在深夜發布新聞稿，強調房屋興建後待售期間，難以認定建商有「囤房動機」，為避免影響市場，決定將1年內未銷售的稅率由3.6％降為2％，待議會通過後實施。

北市去年修正房屋稅徵收自治條例，對建商1年內未銷售的房屋稅課徵3.6％的稅率。同時，對非自住的住家持有3戶以上者，每戶課3.6％的房屋稅率，稅率暴增3倍。

當時北市府的原意，是要藉此抑制囤屋炒房，但因制度設計初漏洞，導致北市地上權住宅，無論住戶持有幾戶房子，都得繳3倍稅率，無端遭「錯殺」，引起住戶不滿。

台北市長柯文哲曾公開表示，建商蓋房子不一定會馬上售出，因此必須給建商合理時間賣屋，若「房子蓋完卻一直不賣，才叫囤房」，因此有意放寬囤屋稅。

北市府市政會議昨審議通過，稅捐處提案修正該條例。其中，減徵數額以建商新屋占最大宗，建商1年內未銷售的房屋稅由3.6％降為2％；非自住的住家持有3戶以上者，例如公校BOT的學生宿舍、企業或公營事業的員工宿舍，及房屋出租符合租用社會住宅者，其房屋稅由3.6％降為1.5％；公同共有人因持有不及一戶，房屋稅率由3.6％降為2.4％。

北市稅捐處長黃素津表示，預估房屋稅減徵9千多萬元，減徵數額以建商新屋占大宗。柯文哲也特別指示，將不溯及既往，最快明年5月開徵。北市財政局長蘇建榮進一步說明，之前訂定的自治條例錯殺部分持有人，因此才會通盤檢討。

資料來源:工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

出售持有未滿2年之自住房地，如僅父母設籍，仍會被課奢侈稅。財政部南區國稅局表示，奢侈稅雖有排除條款，但必須符合自住、無出租、無營業、遷入戶籍等4項條件，且戶籍登記對象只限所有權人、配偶或未成年直系親屬，才不用繳納奢侈稅。

國稅局官員表示，部分民眾誤以為只要出售「自用住宅」，就可免課奢侈稅，但必須符合本人、配偶及未成年直系親屬，名下僅有一戶房屋，戶籍登記並不包括所有權人或配偶的父母、祖父母等直系尊親屬，請民眾特別留意。

南區國稅局查核轄區內不動產交易案件時發現，甲君以665萬元出售未滿2年的不動產，卻未辦竣戶籍登記，也未依規定報繳奢侈稅，被國稅局補稅帶罰；甲君不服提出行政訴訟，主張已將母親戶籍遷入，符合自用住宅規定，應可適用奢侈稅排除條款，都被駁回。

國稅局官員表示，常有民眾出售2年內自住房地時，誤信代書或仲介業者建議，以為只要出售房屋有自住事實，或是有直系尊親屬設籍 ，即可免報奢侈稅，卻因為忽略了自己也要在該屋設籍而功虧一匱。

稅官說，依據稅法規定，地價稅適用自用住宅優惠稅率的條件，只要直系尊親屬、子女、納稅義務人與配偶，任一位辦理戶籍登記即可，但奢侈稅的規定不同，必須是納稅義務人本人設籍，而且本人、配偶及未成年直系親屬，名下僅有1戶房屋，才能豁免。

官員強調，排除課徵奢侈稅的自用住宅，必須符合：名下僅有1屋、自住、無出租且無營業、辦妥戶籍登記等4大要件，缺一不可，出售時不論持有年限長短，都不必擔心負擔10％或15％的奢侈稅。

作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年6月17日 上午5:50

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

台灣薪資倒退嚕，15年整體薪資未見提升，小市民不但買不起房，甚至連租屋都愈租愈小；其實，台灣的租屋市場簡直就是個大黑市，房東們有9成都不繳稅，又可享有長期的房價增值利益，這才是政府不願面對的房東族秘密。

千億租屋市場 課稅死角